Généralités
La séparation entre territoire constructible et territoire non-constructible est l'un des principes fondamentaux de l'aménagement du territoire en Suisse. Celle-ci a notamment pour effet de maintenir les terres cultivables à des prix abordables, ce qui aide l'agriculture à produire en couvrant ses coûts. Cette séparation contribue bien sûr aussi largement à la préservation d'un paysage très attractif et à fort potentiel récréatif.
La législation sur l’aménagement du territoire exige que le territoire soit divisé en zones ayant des buts différents. La principale distinction est celle faite entre zone à bâtir et zone n’étant pas destinée à être bâtie. Lorsqu’un bien se situe hors de la zone à bâtir, les possibilités de construction, transformation, ou agrandissement, sont limitées par le droit fédéral. Le principe est que des travaux soumis à autorisation de construire ne peuvent pas être autorisés, sauf à démontrer que:
- la construction et/ou l’installation projetée est nécessaire à l’exploitation agricole ou à l’horticulture productrice est conforme à l’affectation de la zone agricole;
- ou que les conditions légales sont réunies conformément au droit dérogatoire.
La construction hors des zones à bâtir est régie dans sa quasi-totalité par le droit fédéral, soit aux articles 16 à 16b, 24 à 24d et 37a de la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) et aux articles 33 à 43 de l’ordonnance fédérale sur l’aménagement du territoire (OAT).
La vigilance s'impose avant toute construction ou acquisition d'un bien-fonds hors zone à bâtir!
Toute personne propriétaire d'un bien-fonds hors de la zone à bâtir ou souhaitant le devenir doit bien avoir à l'esprit les points suivants:
- Les autorisations de construire hors de la zone à bâtir sont assorties de conditions strictes et ne sont valables que si elles sont délivrées ou expressément approuvées par écrit (sous forme de décision) par l'autorité cantonale compétente.
- Entreprendre des modifications non autorisées revient à s'exposer au risque d'être contraint, même après plusieurs décennies, de rétablir un état conforme aux dispositions légales. Ce risque perdure pour les futurs successeurs ou acquéreurs.
- Avant d'acheter un bien immobilier sis hors de la zone à bâtir, il est fortement conseillé d'obtenir des preuves de la légalité de l'objet. Renoncer à cette précaution constitue une négligence du même ordre que celle consistant à ne pas faire examiner un bâtiment par un spécialiste pour en connaître l'état.
Capsules vidéos
Les cantons de Vaud, du Jura, du Valais, de Berne, EspaceSuisse, l’association nationale pour l’aménagement du territoire ainsi que sa section romande ont réalisé quatre mini-films et une version longue sur ce qui peut ou ne peut pas être construit hors de la zone à bâtir. Ces capsules vidéos fournissent des informations générales sur le «hors zone à bâtir», précisent quelle est l’autorité compétente et renseignent sur les conséquences encourues en cas de non-respect des règles applicables.
